Про ціни на новобудови у «Великій Британії», «Америці» і Самборі, або роздуми про місцеве будівництво

Давно цікавлюся цінами на нерухомість у Самборі, бо збирався купити  тут квартиру, щоби на пенсію повернутись у рідне місто, або просто тут мати житло (хтось же має в Іспанії, Монако, Барселоні), оскільки моя галицька ментальність не бажає знаходитися далеко від малої батьківщини.

ХОТІЛОСЯкупити новобудову (сирець) площею десь близько 60 кв. м., щоб довести її до пуття на власний смак. Більшу площу не варто купувати, бо ціни на комунальні послуги постійно зростають. Окрім цього, в останні роки намітився крен у бік окремішності проживання членів сім’ї, що пов’язано з бажаною незалежністю нового покоління та кількісним зменшенням чисельності сім’ї. Ще одна причина – це динамічність сучасного молодого чи навіть середнього покоління, яке хоче заробити матеріальні статки і тому не може бути прив’язаним через роботу до окремого населеного пункту. Я б назвав перший варіант (окремішність кожної сім’ї) – американським, а другий – німецьким чи європейським трендом.

Але за останні 10-15 років, протягом яких слідкую за нерухомістю у Самборі, ціни на новобудови (сирець) рівняються до львівських, а інколи і київських (зокрема, будинок по вулиці Шевченка у період декларування початку будівництва). Восени я мав розмову з одним з тих півтора забудовників, які зараз зводять житло в Самборі. Каже, що в нього черга на півтисячі потенційних інвесторів, тобто є стійкий попит на житло, але задовольняти цей попит особливо нікому. Ціна в новобудові (поза межами історичного центру) задекларована ним – 14500 грн за квадратний метр. В такому випадку стає зрозуміло, чому шукаючи у всесвітній мережі «новобудови Самбора», не знаходиш нічого нового (останньою стоїть та ж новобудова на вул. Шевченка).

Тому давайте заглибимось трохи в гущі цифр, щоби зрозуміти суть проблеми. Середні ціни на однокімнатні квартири (сирець) за даними порталу Domik.ua на грудень 2017 року становили у Луцьку – 11 тис. доларів, у Хмельницькому – 12, в Ужгороді – 16, Івано-Франківську – 13, Тернополі – 18, Чернівцях і Львові – 20 тисяч доларів, тобто Самбір в ціновому сегменті на нове житло розташовується десь між Тернополем та Львовом і Чернівцями, і навіть «виграє» у Сонячного Берега (Болгарія), де, наприклад, в комплексі МАРАК- 2  квартира-студія площею 32,4 м. кв. коштує 12 тисяч євро (портал «Все о недвижимости … в Болгарии»), це вже з ремонтом і вбудованою кухнею.

Для аналізу ринку нерухомості дослідники використовують медіанний показник, який порівнює середню вартість будинків із середнім доходом сім’ї у місті, таким чином встановлюється «доступна» ціна будинку. Найвищий медіанний показник у Ванкувері – 17,3, у Манхеттені (Нью-Йорк) – 15,6, у Сан-Франциско – 13,8, у Монреалі – 4,2, Оттаві -3,5.

Середня зарплата в Самборі станом на 1.12.17р. становить 5118,6 грн. (див. «рейтинг районів та міст…» на сайті Львівської ОДА), які помножимо на 12 місяців та на 2 працюючих і отримаємо річну заробітну плату 122846,4 грн (брутто), з урахуванням податків (нетто) – близько 97050 грн. При ціні 14500 грн./м кв. і площі квартири в 60 м.кв. загальна ціна становитиме 870 тисяч грн. Цю суму ділимо на середню нетто зарплату і отримуємо медіанний показник рівним 9 (посередині між англомовним Манхеттеном і франкомовним Монреалем). Зауважте, це не готовий котедж, а квартира-сирець. Коментарі зайві…

Коли постає проблема житла і починаєш вибирати між ціною та містом, то вибираєш ціну квадратного метра в умовах дефіциту коштів.

Якщо квартира-сирець у львівському житловому комплексі «Велика Британія» коштує 14700 грн/м кв., в ЖК «Америка» -14800 грн./м кв.,  у Стрию – 8200 грн./м кв., в Івано-Франківську від 9200, то самбірські 14500 явно не спокушають ні місцевих, ні сторонніх дрібних інвесторів. До речі, кому не відомо, комплекс «Велика Британія» розташований в трьох зупинках від Оперного театру.

Звичайно, хтось скаже, що можна купити житло на вторинному ринку. Але тут ситуація ще гірша, бо вторинний ринок Самбора – це геть убиті квартири, які потребують великих капітальних затрат і не вартують декларованих цін на продажі. А ці кілька пристойних квартир, що інколи виставляються на продаж, розходяться, як гарячі пиріжки.

Я думаю, що у місцевих бізнесменів вже накопичився певний капітал, який необхідно кудись вкладати. Враховуючи, що крамниць, торгових центрів та аптек (кажуть, що першу і найстарішу аптеку вже перепрофільовують) забагато, може варто вже взятися за будівництво житла. Це привнесе в міську казну кошти не тільки від будівництва, але й від потреби купити сантехніку, зробити ремонт, завести меблі і т.д., тобто нове будівництво дає на хліб з маслом (але без ікри) ще 3-5 працівникам. Тоді буде виторг у крамницях, аптеках і перукарнях. Якщо в одного бізнесмена не вистачає коштів, можна скооперуватись або запросити в місто львівських інвесторів, бо квартири у «Великій Британії» вже по телевізору рекламує прототип британської королеви, а в Самборі немає необхідності в такій рекламі, бо ми, дрібні інвестори, знайдемо фундамент під новий будинок самі, особливо коли буде повідомлення про новобудову на одному з безплатних вітчизняних сайтів.

Залишилась справа за малим – міським райцям продавати чи виділяти вільні земельні ділянки у місті, а бізнесменам взятися за добру справу – будувати житло, збільшуючи населення міста та товарообіг (відповідно, податки до міської казни), що було б вигідно громаді. Без розбудови міста всі торгові та розважальні заклади будуть животіти, а потенційні інвестори житлового будівництва – шукати вигідніше застосування заробленим коштам.

Микола МАТКІВСЬКИЙ.